Почему теряешь в деньгах если переуступаешь квартиру в строющемся доме

17.05.2019 0 Автор admin


Покупка жилья в строящемся доме – дело рискованное. Но для большинства дольщиков всё-таки наступает счастливый день, когда застройщик предлагает им принять готовую квартиру. И это значит, что скоро её можно будет оформить в собственность, сделать ремонт и жить. Но радость может быть омрачена существенными недоделками. Как правильно принять квартиру? Что делать при обнаружении дефектов?

Стоит отметить, что в недостроенном доме самого жилого помещения пока еще нет физически, он не имеет точного почтового адреса. Фактически есть только заключенный ДДУ с правами на квартиру, которые можно переуступить. То есть дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, передает покупателю право требовать у него передачу жилья после того, как дом достроят, и другие права и обязанности, которые предусмотрены ДДУ.

Вы получаете деньги, возможно, даже больше, чем вложили, потому что выше строительная готовность дома. Вы избавляетесь от риска, что квартиру не достроят.

Кто обычно выступает в роли продавца в таких сделках

На данном этапе покупка производится только в случае уверенности в успешном завершении проекта. Случаи, когда стройка замораживалась, а инвесторы лишались своих денег, встречаются сплошь и рядом, причем год от года их не становится меньше. Не менее пристальной проверка должна быть при покупке квартиры на завершающих этапах возведения дома. Нередко отдельные комплексы и даже вновь отстроенные районы просто не подключали к коммуникациям, лишая владельцев практической возможности проживания. Ярчайшим примером подобного развития событий выступает судьба компании СУ-155. Исключить негативные последствия поможет тщательное изучение репутации застройщика, перечень возведенных объектов, отзывы покупателей, позиции в рейтинге.
Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности.

Права на строящееся жилье, полученные первичным инвестором на основании заключенного с застройщиком договора инвестор может передать третьему лицу. Такая сделка называется переуступкой права требования, или цессией.

В Госдуму РФ в августе внесен проект закона о защите прав добросовестных приобретателей приватизированных ранее жилых помещений. Инициатива предлагает не давать право истребовать приватизированное ранее жилье от добросовестного приобретателя-гражданина госорганам и органам местного самоуправления. Документ будет распространяться и на случаи, в которых жилье приобреталось безвозмездно или выбывало из владения органов власти помимо их воли.

Почему застройщики берут комиссию за переуступку

Но в большинстве случаев в период до полугода застройщик по телефону или заказным письмом уведомляет дольщика о том, что готов передать квартиру. В последнее десятилетие наблюдается активное развитие сферы жилищного строительства. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может стать и право на недвижимость в строящемся доме. Появился новый вид инвестирования – покупка квартир в новостройках на начальных этапах возведения зданий. Продажа квартир в новостройках в таком случае возможна и по договору переуступки.

Второй тип – подрядчики, участвовавшие в строительстве дома. Часто застройщики рассчитываются за выполненную работу жильем, которое компании хотят перевести в денежный эквивалент.

Однако все чаще можно услышать о таком выгодном способе как переуступка жилья. Что же это такое? В чем выгода, а в чем недостатки, если они, конечно, есть?

Переуступка квартиры в новостройке: виды

Приобрести квартиру в строящемся доме можно не только напрямую у застройщика, популярной практикой также является продажа такого жилья другими юрлицами или первыми дольщиками.

По ней передаются, как это часто бывает, не только права, но и обязанности, принятые инвестором на основании договора долевого участия и еще не выполненные.

Существуют случаи, когда лицо продает квартиру, на которую не имеет права, покупатель не знает об этом, но выполняет все условия сделки. В данном случае можно говорить о понятии «добросовестный покупатель». Отстоять свое право добросовестного покупателя нельзя, если квартира похищена или была утрачена собственником помимо его воли. Например, сделка была оформлена по поддельным документам, а реальный собственник не осведомлен, что его пустующую квартиру продали. Также бывают ситуации, когда потеряно еще не все, но нужно крайне внимательно подходить к сделке.

Что значит переуступка квартиры в новостройке? Данным понятием называют сделку по передаче этих прав. Также она носит название цессия. Стороны сделки – продавец и покупатель – называются, соответственно, цедент и цессионарий.

Как заключается сделка переуступки

Если он затянул с этим дольше двух месяцев, застройщик может по закону подписать односторонний акт приёмки-передачи без его участия. И тогда заставить застройщика впоследствии удовлетворить возникшие претензии будет непросто. Поэтому на всякий случай нужно отслеживать, не начался ли процесс приёмки квартир в вашем доме — время от времени звонить застройщику, посещать его сайт, заглядывать на форум дольщиков вашего дома, если он существует.

Продать с выгодой может и не получиться: долгострои не так ликвидны. Возможно, покупатель согласится взять вашу квартиру только при большой скидке. О продаже нужно будет рассказать в декларации.

У подрядчиков Одним из вариантов покупки квартиры в новостройках является сотрудничество с подрядчиками, позволяющее сэкономить около 15% стоимости жилья. Широкое распространение подобные сделки получили в 2008 году, когда их доля доходила до 80%, будучи связана с кризисными явлениями и банкротством застройщиков. За услуги подрядчиков и поставщиков стройматериалов они расплачиваются построенным жильем, заключая договор долевого участия, переуступки права собственности (цессии) или купли/продажи. Те в свою очередь сбывают квадратные метры на рынке. Сегодня схема встречается реже, поскольку кредитные возможности выросли, тем не менее, механизм работает, предполагая более высокий относительно стандартной продажи риск. Неоднократная смена собственников за короткий период времени – это плохо. Данным маневром пользуются мошенники, желая замаскировать аферу. Минимальный риск – при сделке, когда квартира уже три года находится в собственности. После истечения этого сорока заканчиваются сроки исковой давности по требованиям бывших собственников.

Некоторые жулики выводят деньги со счетов, а когда дольщики обращаются к ним с исками и требованиями возврата денег, то разводят руками: «Денег нет, но вы держитесь».

Его степень напрямую зависит от того какой договор покупатель подписывает с подрядчиком и укладываются ли его условия в положения ФЗ №214. Львиная доля сложностей возникает в ситуации, когда передача квартир от застройщика подрядчику производится в рамках инвестиционного договора. Он дает право на реализацию жилья, еще до выполнения всех обязательств перед строительной компанией. Соответственно подрядчик продает дольщику квартиры в недостроенном доме, после чего по тем или иным причинам его договор с застройщиком расторгается. Последний получает назад жилье, не имея каких-либо обязательств перед дольщиком. В последующих спорах, суды встают на сторону строительных компаний.

Есть ситуации, грозящие собственнику потерей жилья после заключения сделки: это может быть афера мошенников или действия неадекватного собственника. Приводим основные.
Это сделка по приобретению в незавершенном доме квартиры, ранее купленной у застройщика. Как поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков, грубо говоря, в этом случае в договоре долевого участия (ДДУ) один дольщик сменяется другим.

Законодательная инициатива была направлена в парламент, в том числе после жалобы Александра Дубцова в Конституционный Суд РФ, касающаяся ущемления прав россиянина как добросовестного покупателя жилья. Напомним, в 2015 году был удовлетворен иск Депимущества города Москвы о выселении Александра Дубцова из купленной им ранее квартиры. Было решено возвратить недвижимость в собственность города. В результате разбирательства суд не признал Дубцова добросовестным приобретателем. Кроме того было установлено, что имущество собственника выбыло из владения помимо его воли. Приобретая квартиру, Дубовец оказался последним участником цепи договоров купли-продажи квартиры, которая принадлежала жителю города, умершему в середине 1990-х годов и не имевшего наследников. Продавец, уступающий свои права, называется цедентом, а покупатель – цессионарием. Происходит это обычно следующим образом: некто принимает решение вложить средства в строительство жилья на этапе котлована. Он заключает с застройщиком договор долевого участия и по очень выгодной цене получает права на будущую квартиру. По мере возведения дома риски долгостроя уменьшаются, а недвижимость растет в цене.

Если у застройщика все плохо с деньгами, он может выплачивать вам очень долго. И нельзя наверняка сказать, выплатит ли. Дело в том, что в момент расторжения договора вы возвращаете квартиру как бы сразу и обязательство вернуть вам деньги у застройщика возникает тоже сразу. Но когда он выполнит свое обязательство? Главный риск — что застройщик будет возвращать вам деньги за квартиру очень долго или не вернет никогда.

Если покупатель решает обойтись собственными силами, ему необходимо подготовить: Договор покупки и его ксерокопию, идущую в Федеральную регистрационную службу; Акт приема/передачи; Схему из БТИ (экспликация, поэтажная планировка); Квитанцию, подтверждающую денежные транзакции с продавцом; Ксерокопия документа о вводе дома в строй; Ксерокопия документа о распределении жилплощади между вкладчиками; Паспорт и ксерокопия его важных страниц; Квитанция, удостоверяющая факт уплаты государственной пошлины. Как правильно оформить квартиру в собственность в новостройке? Ответ Вы найдете тут. На стадии котлована Желая сэкономить, люди приобретают квартиры еще на этапе котлована. В среднем их цена сокращает затраты на 30-35%, однако пропорционально возрастают и риски.

Какие существуют ограничения при заключении сделки переуступки

Обратитесь в отдел продаж застройщика и попросите их продать вашу квартиру, пообещайте агентское вознаграждение — как риелторам. Скачайте рендеры с сайта застройщика и разместите объявления на сайтах объявлений — «Циан», «Авито», «Юла» — и городских форумах, если такие есть. Расскажите в соцсетях и среди знакомых, что продаете квартиру. Поручите продажу риелтору. Когда найдете покупателя, заключайте с ним договор уступки прав и обязанностей.

Пакет предоставленных им документов должен содержать: Государственное разрешение на строительство; Правомочность использования земельного участка; Проектные документы; Определение государственной экспертизы; Технические аспекты на подключение коммуникаций; График производства работ. Параллельно производится посещение стройки, оценка темпов работ, анализ отношения к делу. Например, о многом говорят разбросанные кирпичи, доски, поваленные столбы и другие штрихи, указывающие на халатность и отсутствие контроля. Не менее важно отслеживать оформление придомовой территории, впоследствии это позволит избежать дополнительных трат на обустройство парковок и детских площадок.

Третьей стороной здесь выступает компания-застройщик, поскольку договор переуступки квартиры предполагает передачу прав и обязательств в его отношении. После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком. Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи. Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.
Пожалуйста, указывайте актуальную информацию о себе и корректные контактные данные! В противном случае ваша заявка может быть отклонена.

Первая группа – оптовые инвесторы. Зачастую это юрлица, которые покупают по ДДУ пару десятков квартир в проекте. Заработок здесь возможен за счет того, что на начальных этапах строительства квартиры стоят дешевле, чем накануне сдачи дома в эксплуатацию.
Лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые могут быть переданы и третьему лицу.

У дольщика, который преследует иные цели и не собирается жить в квартире, есть два пути. Он может дождаться завершения строительства, оформить право собственности и очень выгодно продать квартиру на вторичном рынке – это неплохая, но довольно затратная по времени схема. Второй вариант – избавиться от недвижимости сразу, как только она существенно выросла в цене.

В этом случае вручайте ему под подпись или направляйте заказным письмом претензию по поводу его уклонения от передачи. Тогда застройщик не сможет переложить на вас вину за несвоевременную приёмку квартиры.

Похожие записи: